こんなご相談にお応えしています
-事例から見たさまざまな不動産コンサルティング-
不動産コンサルティング業務の事例を、ご相談の主要目的の観点から分類しました。
(1) 所有土地の有効利用に関するコンサルティング
◆退職後の安定収入確保のための土地の有効活用
→店舗へいようの賃貸住宅を建設してサブリース
◆地方都市の市街地に所在する農地の有効活用
→高グレード、低賃料の賃貸マンション企画で借り替え需要を狙う
◆市街化調整区域の土地（地権者は複数）の有効活用
→線引き見直し時に市街化区域への編入を陳情、線引き後ホームセンターに賃貸（事業用借地権）
◆賃貸ビル事業の収益低下に対応した隣接駐車場の有効活用
→等価交換による賃貸住宅事業を提案
◆赤字同族会社の事務所・工場敷地の有効活用
→繊維工場から大手ブックストアチェーンのフランチャイズ店舗に
◆現業廃業後の安定収入確保のための土地の有効活用
→土地を一部売却し、残存土地に賃貸用共同住宅を建設
→買換え特例を利用して収益物件を取得
→市街化調整区域内の紡績工場廃業後の敷地にスーパーマーケット（建設協力金）を誘致
◆定期借地権を利用した土地有効活用
→区画整理自供で換地処分を受けた土地を一般定期借地権により貸地に（戸建住宅分譲）
→駐車場にしていた幹線道路沿いの土地を事業用借地権により大手外食産業に賃貸
→企業所有土地の有効利用として事業用借地権により地域密着型スーパーを誘致
◆老朽賃貸住宅の建替え
→借家人に立ち退いてもらい、公的補助制度を利用して建替え
◆老朽木賃アパートの再有効利用
→改装を施し、定期借家として家具メーカーのショールームに
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(2)相続対策に関するコンサルティング
◆相続対策を中心とした所有土地の有効活用
→賃貸用店舗・共同住宅の建設
→賃貸マンションを建設しサブリースとする
→小規模宅地の特例の適用を受けるための賃貸ビルを建設
→複数画地の土地に自分名義及び配偶者名義の賃貸物件を建設
→等価交換により賃貸住宅を取得しサブリース
→ディベロッパーとの等価交換、共同事業により未利用地（山林）に賃貸共同住宅を建設
◆相続税支払いのための土地を売却
→土地を整形し、付加価値をつけて売却
◆相続税納付と事業資金の確保
→市街化調整区域内の土地（開発の制限のある宅地と農地）をケアハウス事業として売却
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(3)貸家・貸地の整理に関するコンサルティング
→借地権と底地の交換後、完全な所有権を取得した土地を売却
→借地権者による底地買い取り、買い取り後の土地の一部を隣家に売却
→底地と借地権の交換により従来の土地所有者と借地権者がそれぞれ完全所有者に
→戦前からの古い貸家（長屋）の権利関係を整理し、賃貸オフィスビルを建設、一部土地は建売住宅に
→低額賃料・容積率に余裕のある貸家・貸地を整理して有効活用を図る
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(4)複数権利者の権利調整に関するコンサルティング
◆共同ビル建設に際しての土地所有者間の権利調整
◆団地内ショッピングセンター（事業協同組合）の建替え
→残留希望者と転出希望者の意見を調整し、事業協同組合を解散するとともに土地建物をディベロッパーに売却、残留希望者はディベロッパーが建設した分譲マンションの1階部分の店舗を買い戻し
◆複数権利者それぞれのニーズに対応した土地の一体的活用
→ガソリンスタンドを1階に擁したオフィスビルを建設、オフィス部分はサブリース
◆複数の地権者が存在する土地の有効活用
→等価交換を活用した分譲型共同住宅の建設
→複数の借地権者がいる私道で分断された一筆の低利用土地に等価交換により２棟の高層建物を建設
◆複数借地権者による借地上の建物の建替え
→借地権者が一体となって、等価交換（部分譲渡方式）により堅固な店舗併用集合住宅を建設
◆複数の権利者が存在し、複雑な登記形態となっている不整形土地の再開発
→法廷再開発事業不認可のための等価交換（全部譲渡方式）により再開発
◆複数の権利者が混在する土地の有効活用
→底地・借地権の売却処分と等価交換の組み合わせ
◆共有通路の権利関係の整理
→権利者が9人いる７坪の共有通路の権利を一本化
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(5)市街化調整区域の既存住宅に関するコンサルティング
◆市街化調整区域内の既存宅地に確認に係る調査・助言
◆市街化調整区域の既存住宅の有効利用
→養鶏場跡地について既存住宅の認定を受け、事業用借地権により食品配送センターに賃貸
→隣接する２人の地権者の土地について、既存宅地の認定を得た上でディベロッパーに売却
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(6)競売物件の取得に関するコンサルティング
→顧客が競売に参加し物件を取得するための各種の事前調査と助言
→物件取得後に派生する問題への対応策の立案・助言
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(7)分譲マンションの建替えに関するコンサルティング
◆大震災で倒壊したマンションの再建
→信託を利用し複数地権者の権利を一本化して事業のスムーズな遂行を図る
→土地を公社等に売却し、公社等が建築・分譲するマンションを旧所有者が買い戻す（全面売却・買戻し方式）
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(8)不良債権担保不動産の処分・取得・有効活用等に関するコンサルティング
→担保不動産に関する各種調査、最有効活用方策の検討、最有効活用策からの処分可能価格の算定、処分先業種等の調査等
→社長の個人名義の事務所兼自宅を任意売却により処分
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(9)企業の土地取得・定期借地権設定等に関するコンサルティング
◆企業の店舗・配送センター等の新設のための立地調査・土地の選定・取得あるいは定期借地権の設定のためのコンサルティング
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(10)企業のリストラに関するコンサルティング
◆女子寮、社宅の跡地の有効活用
→一部を売却して有効活用の資金とし、熟年を対象とする賃貸マンションを建設
◆店舗をスクラップアンドビルド
→中規模スーパーマーケットを最適規模に縮小してコンビニエンスストアにするととに賃貸マンションを建設
◆工場移転の跡地の有効活用
→都市型スーパーマーケットを誘致（建設は建設協力金により建設）
◆M＆A（企業の合併と買収）を利用した不動産売却
→経営改善のための不動産保有する子会社を株式譲渡方式により売却
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(11)公共用地買収地域における被補償者の生活再建等に関するコンサルティング
◆被補償者の相談に対する調査・助言（公共事業者と被補償者との双方向のコーディネート）
→被補償者の不安感（立退き、補償額の妥当性、生活再建計画等）に対する調査・助言
→移転先での建物計画、建築費、店舗併用建物等の売上げ予測等の調査・助言
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(12)市街地再開発に関するコンサルティング
◆市街地再開発組合に対する事業促進全般に関するコンサルティング
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(13)広義の街づくりに関するコンサルティング
◆衰退する駅前商店街の活性化や土地の再有効活用のための調査・企画立案等
◆将来的に交通事情の改善が予定される大規模な市街化調整区域（農地）の開発
→組合施行方式による土地区画整理事業
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(14)その他アドバイス型のコンサルティング
◆第三者的立場で不動産賃貸事業全般についてのコンサルティング
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